各村委会、乡直各单位：

根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《江西省城乡规划条例》、《江西省村镇建设管理条例》《上饶市农村居民住房建设管理条例》等法律法规和政策文件，现结合我乡实际，制定《姚家乡农村居民住房建设和控违管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。

姚家乡人民政府

2023年8 月23 日

姚家乡农村居民住房建设和控违管理暂行办法

为进一步规范我乡农村住房建设秩序，切实加强农村住房建设管理，推进和美乡村建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《江西省城乡规划条例》、《江西省村镇建设管理条例》《上饶市农村居民住房建设管理条例》等法律法规和政策文件，现结合我乡实际，制定管理办法如下：

一、建立健全建房管理组织机构

（一）成立姚家乡农村居民住房建设管理和控违工作领导小组。

由党委书记任第一组长，乡长任组长，其他党政班子成员、司法所所长、综合行政执法大队队长、派出所所长为副组长、各村委会书记、主任、自然资源所所长、规划所所长为成员，负责对全乡住房建设管理工作进行指导和督促检查。领导小组下设办公室，办公室设置在乡规划办，由乡人大主席陈茂实担任主任，具体负责全乡农民建房和控违管理工作落实和督查。

（二）明确乡村两级建房和控违职责

村委会负责农村村民建房资格审查、公示和监管,村党支部书记和村委会主任为第一责任人和土地监察员。并负责“一级控违”，具体落实巡查、报告、监控工作，对辖区内的农民建房进行全程动态监控，发现有违规建设行为，及时制止、处理并上报。其他村干部分组包片，定期到本村管辖范围内进行动态巡查，并及时上报信息。乡规划、自然资源所工作人员联合办公，每周对监管的片区建房予以巡查，特别是加大禁止区域的巡查力度，早发现，早制止。乡农民建房领导小组每月15号召开一次农村建房审核办公会。

二、强化“规划”管控

加大村镇规划编制力度。以2023年国土空间编制规划为契机，各村要在姚家乡国土空间总体规划的前提下，完成本行政村的所有土地利用总体规划和村庄规划编制或修编工作，严禁在基本农田保护区、水源地保护区建房，落实对文物古迹的保护措施，加强兰子村畲族民族村寨和森林乡村、红色乡村编制保护规划，确保规划全面覆盖；进一步提高规划编制质量，合理确定居民点、布局、范围和用地规模，广泛听取村民意见和建议；及时公布经依法批准的乡村规划，所有的村庄应设立固定的规划公示牌。

三、建房基本原则

1、符合规划原则。农村村民住房建设，应当符合村镇规划和城乡土地利用总体规划。

2、节约用地原则。农民建房要坚持节约用地、合理用地的原则，促进农村经济可持续发展。

3、集中集约原则。推进土地集约利用，改进农村建房模式，推行全坡屋顶式、集中连片建房。

4、以人为本原则。本着经济、适用、美观、安全、通畅的原则，加快推进危房改造解困工程、移民下山工程建设，切实解决群众住房困难问题，改善农村住房条件，保障道路通畅，提高农民生活质量。

5、遵循“八不准”原则

（1）不准违反规划选址建房。农村住房建设必须严格按照城乡规划和土地利用总体规划进行，不按规划选址的，乡规划所和国土资源所等部门不得办理审批手续。规划已纳入撤并范围的村庄，停止审批新建、扩建、改建住房。

（2）不准突破年度新增建设用地计划审批建房。按照集约节约用地的总体要求，进一步完善农村住房建设年度新增建设用地计划安排、使用和农用地转用报批审核制度，严格执行宅基地申请条件，在分解年度新增建设用地计划指标时，切实保障合理的农村建房新增建设用地计划需求，加强农村住房建设用地的总量控制，不得突破年度新增建设用地计划审批建房。

（3）不准在地质灾害区等危险区域建房。乡规划所、国土资源所、水利站、环境保护等部门要加强指导，使农村新建住房避开可能出现崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害易发区域，避开风口和可能出现山洪或被洪水淹没的地段，避开各类保护区、有开采价值的地下资源和地下采空区，避免被铁路、过境公路、高压输电线路穿越。抗震设防地区，建设住房不准使用不符合抗震要求的材料制作楼面和屋面，地震主管部门要指导各地农村住房建设避开地震活动断裂带等抗震不良场地。地质灾害易发区内的村民确需建房时，需要就地质灾害预防等事项向县级人民政府国土资源、住房和城乡建设等部门进行技术咨询的，有关部门应当为其建房提供技术咨询服务。堤防、防护堤和水利工程管理范围内不得建设住房，已建住房要逐步拆除，确保水利工程和群众生命财产安全。

（4）不准非法占用耕地建房。新建住房要尽可能利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。确需占用耕地建设住房的必须严格履行审批手续和“占一补一”，坚决杜绝乱占滥用耕地建房，禁止占用基本农田建设住房。严格执行“一户一宅”制度，建新必须先拆旧（经核定的不可移动文物和历史建筑除外），鼓励在原址按规划要求拆旧房建新房。开展空心村整治工作，规范农村宅基地管理，对因新建、迁居等原因空出的原宅基地，由村民委员会收回后统一安排使用。

（5）不准超标准建房。建筑占地面积不超过120平方米，建房层数提倡二层半，不超过三层，房屋檐口高度不得超过11米；建筑面积不超过350平方米。

（6）不准违反质量安全要求建房。农村住房建设施工由具备相应技能的建筑工匠承担，有条件的应由具备相应资质的施工队伍承担。鼓励引导建房户与施工承包人签订合同，明确双方的权利义务，确保施工符合设计图纸、操作规程和技术标准。乡人民政府应当加强对农村住房建设质量与安全的监督检查和技术指导，指导落实农村住房建设各方的质量安全责任，指导建房户组织竣工验收，杜绝质量与安全事故的发生。

（7）不准破坏生态环境建房。农村住房建设要严格保护自然生态环境，最大限度地减少对自然山体、水体、植被等的破坏，做到不挖山、不切坡，不填塘、不砍树。禁止占用耕地烧砖制瓦，已占用的要进行清理，并限期整理还耕。

（8）不准损毁历史文化遗存建房。农村住房建设不得擅自拆除或损毁历史文化遗存。历史文化名村和传统村落要及时编制保护规划，农村住房建设应当符合公布实施的保护规划。在历史文化名村的核心保护区内不得新建、扩建、改建住房，在建设控制地带内新建、扩建、改建住房，应当符合历史文化名村保护规划确定的建设控制要求。各级文物保护单位、已登记尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物、零散分布在农村的具有传统建筑风貌、历史文化价值的建筑物、构筑物、古树名木等历史文化遗存要进行重点保护和修缮。对以传统农耕文化为内核的农居形态，建筑物在50年以上、原有风貌保有量在50%以上的村庄，都要列为永久性保留村庄，在这类村庄中，相对零散建房行为，必须以保护和传承地域特色为重点，尊重原来民居风貌，做到建新如旧、修旧如旧。

四、审核资格条件

农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以以户为单位向村集体经济组织申请宅基地建房：

(一)无自有住房的；

(二)现有住房人均建筑面积低于30平方米的；

(三)住房因国家建设项目征收或者乡镇、村公共设施和公益事业建设占用的；

(四)因自然灾害、政策性移民等，需要搬迁安置的；

(五)退出原有宅基地向集镇或者农村居民集中建房点集聚的；

(六)现有住房经鉴定属于危房需要拆除的；

(七)符合《上饶市农村居民住房建设管理条例》规定，为改善居住条件等原因需要拆旧建新的；

(八)可以申请住房建设的其他情形。

五、规范审批程序

农村集体经济组织成员宅基地申请审批按以下程序办理：

(一)农户申请。符合宅基地申请资格条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，并提供以下材料：

按照要求填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

申请人的身份证及户口簿；

签署《农村宅基地使用承诺书》；

其他相关申请材料：申请原址改建、扩建房屋以及拆旧异地建房的，提供原宅基地使用权证明。

（二）村组审查。所在村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和占地面积、拟建房层高和建筑面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，在《农村宅基地和建房（规划许可)申请表》签署意见、连同村民小组会议记录等材料交村集体经济组织（村民委员会）审查。

村集体经济组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。村集体经济组织在5个工作日内完成对建房申请的审查，审查通过的，审查结果在本村集体经济组织张榜公示7天，公示期满无异议的，在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，连同《农村宅基地使用承诺书》和村集体经济组织讨论会议记录、公示资料等一并报乡镇人民政府。村级审查未通过的，应及时告知申请农户并说明理由。

没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项统一由村级组织办理的，则由农户直接向村集体经济组织提出申请，经村集体经济组织成员（代表）会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示，公示无异议或异议不成立的，由村集体经济组织或村委会签署意见，报送乡镇人民政府。

 (三)乡镇人民政府受理审核审批。乡镇人民政府受理窗口收到村集体经济组织提交申请资料后，由乡镇人民政府组织本级农业农村、自然资源等有关部门进行联合审核审查。按照下列程序分别作出处理：

申请在宅基地范围内建房，不涉及农用地转用的，由乡镇人民政府根据各部门联审结果，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》签署审批意见。

申请涉及占用农用地建房，符合村庄规划的，由乡镇汇总后上报县级自然资源部门会同县农业农村部门办理农用地转用审批手续后，履行宅基地和建房（规划许可）审批程序，农村居民方可建房。不符合村庄规划的，应及时以书面形式告知村集体经济组织或村委会。由村集体经济组织或村委会告知申请农户并说明理由。

符合条件，资料齐全的自收到申请人资料之日起7个工作日办结，由县自然资源局核发《乡村建设规划许可证》，乡镇人民政府核发《农村宅基地批准书》，并报县级农业农村部门、自然资源部门备案。乡镇人民政府应及时将审批结果在申请人所在村集体经济组织范围内予以公告，公告期不少于7日。材料不齐全的，书面通知申请人，由申请人限期补正，逾期不补正的，视为撤回申请。

（四）建立履约保证金制度。为确保农村村民建房严格落实规划许可的各项内容，防止建筑垃圾乱堆乱放，在办理建房审批手续时，建房申请人应当签订承诺书，并采取收取建房履约保证金的形式加以约束。保证金由各村理事会收取，做好账目管理。竣工验收合格后退还履约保证金；验收不合格的按承诺书相关条款执行。

(五)施工放线。宅基地申请人取得《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》后，可向乡镇人民政府申请免费放样服务。乡镇人民政府应当自受理申请之日起7个工作日内，组织本级农业农村、自然资源等部门按批准用地和规划许可进行实地丈量批放宅基地，确定具体建房位置，对村民建房现场钉桩、放线，由乡镇人民政府在施工现场设立农村居民建房规划公示牌，建房户应当按照用地标准、规划许可的要求进行建设。宅基地批准后两年内未建房动工建设的，原用地批准文件失效。

(六)安全施工。农村居民建房应当选择具有相应资质的建筑施工企业或者相应技能的农村建筑工匠施工，在施工中要采取安全施工措施。鼓励引导村民在政府免费提供的农房建设样式图集中选择采用住宅建筑样式，鼓励村民委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。

(七)竣工验收。农村居民建房完工后，应当及时向乡镇人民政府申请竣工验收。乡镇人民政府自收到申请之日起5个工作日内，应当安排工作人员实地核查规划和用地要求的履行情况，符合规划许可和用地要求的，依法完成验收手续，在《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》提出验收意见。未按照规划许可实施建房的，不予以验收。

(八)确权发证。农房竣工验收合格后，建房村民可以依法向县级不动产登记部门申请办理不动产登记，核发不动产权证书。

六、建立责任追究制度

1、本意见所称违法违规建设，是指在姚家乡辖区范围内违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》（国务院令第116号）等相关法律法规规定，建设各类建（构）筑物和其他设施（指主体房、附属房、农用设施用房、铁皮棚等）（以下简称违法违规建设）的行为。

2、各村实行包片负责制必须第一时间向村委会报告辖区内新增违法违规建设的信息，对辖区内存在违法违规建设而没有及时上报信息的，按以下规定问责：

（1）行政村辖区内1年累计发生1起的，对违建建筑所在村包片村干部实行经济处罚1000元。

（2）行政村辖区内1年累计发生2起的，对违建建筑所在村包片村干部实行经济处罚2000元。

（3）行政村辖区内1年累计发生3起的，对村包片村干部实行经济处罚3000元，同时对该村委会实行经济处罚3000元。

3、对行政村辖区内新增违法违规建设48小时内没有制止住、15天内没有消除违法状态的，按以下规定问责：

（1）辖区内1年累计发生1起的，对该包片村干部进行诫勉谈话。

（2）辖区内1年累计发生2起的，对包片村干部进行停职检查，同时对该村支部书记进行诫勉谈话。

（3）辖区内1年累计发生3起的，对包片村干部进行免职处理，同时对该村支部书记进行党内警告。

（4）对辖区内所有违规违法建筑由各村自行组织拆除，如拆除不了的由乡包村领导组织拆除，乡包村领导组织拆除不了的及时向上报告，由乡综合执法大队组织人员拆除。在实行问责的同时，按每发生一起对村委会经济处罚2000元，且拆除所需费用由该村同时承担。

4、对违法违规建设管控不力或参与、唆使、组织他人违法违规建设的村组干部，一经查实，从严处理，村党支部书记一律不得作为村党支部书记选聘乡镇行政事业工作人员遴选对象；已纳入行政事业聘用人员的，按照党政纪律有关规定进行处理。

5、对买卖或者以其他形式非法转让土地、新增违法违规建设的，依法进行严肃处理。有党员、村干部参与的，按照党政纪律有关规定处理；有其他在聘人员参与的，一律予以解聘。有领导干部参与的，通报其纪检、组织部门处理。

6、对乡规划所、自然资源所、执法大队、农业、林业等行政工作人员在违法违规建设管控中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法依规追究相关责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

姚家乡农村住房建设管理和控违

工作领导小组

第一组长：夏承禹   乡党委书记

组    长：吴志文   乡党委副书记、乡长

副组长：陈茂实   乡人大主席

          邓子书    乡党委副书记

陈薇薇   乡党委委员、副乡长    

林志贤    乡人大副主席

王建华     副乡长

王玉峰     副乡长

吴晓明     司法所所长

刘厚愈   综合行政执法大队队长

杨  强       派出所所长

成  员：林志福、张雷平、兰秀根、杨杰、蔡贞冬、柯修春、黄先平、张黎明、毛建华、聂镐杰、兰庆华

乡农村住房建设管理工作领导小组下设办公室，办公室设在乡规划所，由陈茂实担任办公室主任。