葛源镇农村宅基地审批管理实施办法(暂行)

为进一步规范农村住房建设秩序，切实加强农村住房建设管理，依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《上饶市农村居民住房建设管理条例》等法律法规和《江西省人民政府办公厅大发体育在线_大发体育投注-彩票平台进一步加强农村建房规划管理的意见》《上饶市农村宅基地审批管理实施办法（试行）》等文件精神，结合我镇实际，制定农村宅基地审批管理实施办法。

一、工作目标

为实施乡村振兴战略，提高农村居民依法、依规、有序建房的自觉性，规范农村建设，有效管控建房体量风貌，有力监管建房质量安全，农村居民建房工作管理更加规范化、制度化、常态化，农村居民建房审批许可发证率达到100%，超高超大违法违规建房实现“零增长”。

二、组织机构

成立葛源镇农村宅基地建房联合审核小组（以下简称镇联审小组），由镇党委书记任组长，镇长为第一副组长，分管领导、包干村领导任副组长，属地派出所负责人、自然资源所负责人、镇规划办负责人、农办负责人、各村（社区、林场）党支部书记为成员。

三、基本原则

(一)符合规划原则。农村居民新建住宅必须符合镇国土空间规划、村庄规划。不得占用基本农田，尽量使用原有宅基地和村内空闲地。不符合规划要求的，不得批准建房。

（二）“一户一宅”原则。严格落实“一户一宅”的规定，农村居民一户只能拥有一处宅基地。建房户的住房建筑占地面积不得超过120平方米，总建筑面积不得超过350平方米，建房层数不得超过三层，房屋檐口高度不得超过11米（正负零到房屋檐口）。经批准异地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还给村集体。

(三)遵循“八不准”原则。

1、不准违反规划选址建房;

2、不准突破年度新增建设用地计划审批建房:

3、不准在地质灾害区等危险区域建房;

4、不准非法占用耕地建房;

5、不准超标准建房;

6、不准违反质量安全要求建房;

7、不准破坏生态环境建房;

8、不准损毁历史文化遗存建房。

四、审批要求

(一)审批条件:

1、农村居民新建住宅(包括新建、改建、扩建)，只能使用本集体经济组织的土地。

2、建房必须坚持统一规划、集中布点，积极鼓励农村居民通过购地建房的方式由自然村向集镇中心村聚集，不允许在村镇规划建设用地范围以外批新建零星房。

3、农村居民建房符合(1)(2)且符合(3)中任一条件的，可以申请建房:

(1)申请人必须是本集体经济组织成员，在本集体经济组织内从事农业生产经营活动，并承担本集体经济组织成员应尽的义务;

(2)符合一户一宅的政策规定;

(3)符合下列情形之一的:

①原有住房人均建筑面积低于30平方米或无住房的;

②因外出打工、上学、被劳动教养、服刑等特殊原因将原农业户口迁出，现户口迁回后继续从事农业劳动，承担村民义务，且无住房的农业人口;

③原有住房破旧需要改造、拆迁或因灾倒房在原址新建且符合规划或在属地规划区内另择新址，并同意将原宅基地退还集体的;

④因村镇规划实施或重大项目建设需要拆迁的;

⑤经县级以上人民政府批准回原籍落户定居，迁入农业人口落户成为本集体经济组织成员，经集体经济组织分配承包田，同时承担村民义务，确无住房的;

⑥原本村现役军人配偶，且配偶及子女户口已落户在本村组，无住房的;

⑦因自然灾害、土地整理、整治需要搬迁的;

⑧因移民异地搬迁的;

⑨同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的;

⑩原建筑占地在120平方米以内，层数在二层(含二层)

以下，并经建筑安全司法鉴定同意的，可以申请加层，但加层后房屋层数不得超过三层，房屋檐口高度（正负零到房屋檐口）不超过11米，坡屋顶高度不超过2.2米，建筑总规模不得超过350平方米。

(二)不予审批的情形:

1、未编制规划的村庄，农民建房原则上不予审批。

2、农村居民将宅基地出卖、出租或赠与他人的，申请宅基地新建、改建、扩建住房时，不予审批。

3、申请的建房用地存在权属争议的，不予审批。

4、原有住房被征收以货币补偿方式安置的，不予审批。

5、申请人有违法用地、违法建设行为未处理结案的，不予审批。

6、申请人属于政府集中供养照顾的孤寡老人、五保户的，不予审批。

7、25户以下的分散型、小规模的村庄，原则上不予审批。

8、不符合用地申请条件的其他情形。

五、审批程序

（一）农户申请。符合宅基地申请资格条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，并提供以下材料：

1、按照要求填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

2、申请人的身份证及户口簿；

3、签署《农村宅基地使用承诺书》；

4、选定的农房建设样式图复印件；

5、其他相关申请材料：申请原址改建、扩建以及拆旧异地建房的，需提供原宅基地使用权证明。

（二）村组审查。所在村集体经济组织收到申请后，提交村集体经济组织成员（代表）会议讨论，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。并将申请理由、拟用地位置和占地面积、拟建房屋层高和建筑面积等情况以及审查结果在本集体经济组织范围内公示7天，公示期满无异议的，在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，连同《农村宅基地使用承诺书》和村集体经济组织讨论会议记录、公示资料等一并报镇联审小组。村级审查未通过的，应及时告知申请农户说明理由。

（三）镇联审小组审核审批。镇联审小组收到申请资料后，组织规划办、自然资源所、农办等进行现场踏勘和测绘。经现场踏勘符合条件的，由镇联审小组召开联审会议进行审核，按照下列程序分别作出处理：

1、申请在宅基地范围内建房，不涉及农转用的，由镇联审小组在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》签署审批意见并报县自然资源局、县农业农村局；

2、申请涉及占用农用地建房且不占用永久基本农田的，符合村庄规划的，由镇联审小组汇总后上报县级自然资源部门会同县农业农村部门办理农转用审批手续后，履行宅基地和建房（规划许可）审批程序方可建房；

3、符合条件、资料齐全的，镇联审小组将审批结果在申请人所在村集体经济组织范围内予以公告，公告期不少于7天。公告期满无异议的，由建房户与村委会签订《葛源镇农民建房履约协议书》，由县自然资源局核发《乡村建设规划许可证》，镇人民政府核发《农村宅基地批准书》。

（四）放线验线。建房户取得《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准书》后，开工建设前必须向镇联审小组申请放样。镇联审小组组织相关人员按照批准用地和规划许可进行实地丈量批放宅基地，确定具体建房位置，对村民建房现场钉桩、放线，并在施工现场设立农村居民建房规划公示牌。建房户在地基浇筑时需向镇联审小组提出验线申请，经验线无误后才能继续施工。宅基地批准后两年内未建房动工的，原用地批准文件失效。

（五）竣工验收。农村居民建房完工后，必须及时向镇联审小组提出竣工验收申请，验收合格后方可入住。镇联审小组相关人员实地核查规划和用地要求的履行情况。符合规划许可和相关要求的，依法完成验收手续，在《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》提出验收意见。未按照规划许可实施建房的，不予以验收。

（六）确权发证。农房竣工验收合格后，建房户可以依法向县级不动产登记部门申请办理不动产登记，核发不动产权证书。

六、防控机制

(一)建立巡查机制

1、各村委会（社区、林场）为农民建房的巡查监控责任主体，负责审查并监督建房户严格按照相关审批要求建房。要制定巡查、报告、监控工作制度，签订控违工作责任书，组建村级控违信息员队伍并形成监控网格，对辖区内农民建房进行不定期巡查（对新开工建设的每周不少于两次，每次需将巡查情况以图文形式发至镇农民建房管控群），建立好村级巡查台账。各村委会（社区、林场）对接到的举报或巡查过程中发现的各类违规违法建房行为及时制止和处理，责成违规违法行为人立即自拆，无力控制的违规违法建房行为，及时向镇执法大队报告。

2、镇规划办、自然资源所、农办等单位要严格落实“五到场一公示”的要求，切实加大巡查监督力度，对未严格落实巡查制度或巡查台账不全的网格员提出处理意见报镇纪委研究。

(二)建立责任追究制度

1、各村委会（社区、林场）要深刻树立“将一切违建遏制在萌芽状态”的意识，要第一时间对辖区内发现的违法违规建设行为进行制止。各村委会（社区、林场）一年内发生三起形象进度在基础以上而未发现或者出现超高超大的违章建筑，对所在村村党支部书记进行免职处理(村主任按法定程序追责)。

2、对违法违规建设管控不力或参与、唆使、组织他人违法违规建设的村组干部，一经查实，从严处理。

3、对买卖或者以其他形式非法转让土地、新增违法违规建设的，依法进行严肃处理。有党员、干部、职工参与的，按照党政纪律有关规定处理;有其他在聘人员参与的，一律予以解聘。

七、附则

1、原址改建、拆旧异地建房、扩建、加层以及加盖坡屋顶的，均需报批后方可进行建设；

2、镇联审会议原则上一个月召开一次；

3、本镇户籍的农村居民安置在县城规划区内的，建房需按照县城规划区内的相关规定和要求进行报批；

4、本办法自2021年10月1日起实施，最终解释权归葛源镇人民政府所有，在执行过程中如有与国家和地方法律、法规相抵触的以国家和地方法律、法规为准。